רישום בית משותף
תוכן העניינים
רישום בית משותף הינו חלוקה בעין של החלקה לתתי חלקות.
חלוקה בעין היא חלוקת המקרקעין לפי מספר השותפים, כאשר כל אחד מהם מקבל חלקה מוגדרת. מחלוקה זו נוצר מצב, שבו כל אחד מהשותפים הופך להיות בעליה של אותה חלקה שהוא קיבל, מתוך כל המקרקעין.
אך להבדיל מרישום בעין שיכול להתבצע במגרש ריק, רישום בית משותף יכול להתבצע בנכסים בנויים בלבד. כמו כן, פירוק המקרקעין יתבצע באופן הזה, כאשר מדובר בנכס המורכב ממספר יח', ובהנחה כי המקרקעין עומדים בקריטריונים של החוק, עליהם נרחיב במאמר זה.
סעיף 52 לחוק מגדיר מהו בית משותף" בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים"
קרי ישנם שני תנאים לרישום נכס כבית משותף:
- בית שיש בו שתי דירות או יותר, קרי חלקה שיש בה יותר מיחידה אחת.
- נרשם בפנקס הבתים המשותפים- פנקס הבתים המשותפים הינו רישום המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ובו ירשמו כל הנכסים המורכבים לפחות משתי דירות נפרדות.
איך בפועל רושמים בית משותף?
אם הנכס בו נדרש פירוק שיתוף עונה לקריטריונים של החוק, וניתן לרשום אותו כבית משותף אז עוברים לשלב הרישום בפועל, יובהר כי עסקינן ברישום מורכב הדורש מיומנות וליווי של עורכי דין ואנשי מקצוע שונים המתמחים בתהליך.
להלן המסמכים העיקריים אותם חשוב להכיר, טרם ניגשים לרשום בית משותף:
תשריט- לשם רישום החלוקה בין השותפים יש להכין תשריט בית משותף, שישקף נכונה את חלוקת הקרקע ביניהם בהתאם לזכויות של כל אחד ואחד מהם. תשריט זה צריך לעמוד בקריטריונים של הוועדות לתכנון ובנייה, עליהם נרחיב במאמר נפרד.
בקשה לרישום בית משותף- בקשה זו חתומה ע"י הבעלים של המקרקעין, היא מתארת את המקרקעין, את הנציגות הזמנית של השותפים בבית המשותף, והיא מוגשת ללשכת רישום המקרקעין. מדובר בטופס ייעודי אותו ניתן למצוא בקישור הבא :
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/tabu_026/he/forms_tabu-026.docx
תקנון- הוא מסמך המגדיר, מסדיר ומעגן את זכויותיהם ומערכת היחסים של השותפים בבית המשותף, מסמך זה הוא חשוב ביותר שכן, הוא יהווה את הבסיס לאופן בו יתנהלו השותפים בבית המשותף, בדגש על הרכוש המשותף במקרקעין, שכן כל אחד מהם יהיה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לשם החזקתו התקינה.
בחוק ישנו תקנון מצוי, ויש תקנון מוסכם, שהוא מסמך שהותאם אישית לפי דרישות השותפים בבית המשותף. על חשיבותו ומורכבותו של מסמך זה נרחיב במאמר נפרד. לינק לתקנון מצוי לנוחיותכם:
https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/tabu_028/he/forms_tabu-028.doc
יובהר כי לעיתים נדרש למסמכים נוספים, כגון במצבים בהם הקרקע בבעלות רשות הפיתוח ומנוהלת ע"י רשות קרקעי ישראל, כאשר מדובר בבית משותף מורכב ועוד.
לסיכום
רישום בית משותף היא דרך אחת לפירוק שיתוף במקרקעין, בדרך זו כל שותף מקבל בעלות על יחידה בהתאם לחלק היחסי של זכויותיו. רישום הבית המשותף מתבצע מול גורמים רבים, בניהם לשכת רישום המקרקעין והוועדות המקומיות ועוד.
פרוייקטים בתחום
כרמי הנדיב קריית מלאכי
לעמוד הפרוייקט
רשות השידור ירושלים
לעמוד הפרוייקט
הקריה תל אביב יפו
לעמוד הפרוייקט
שאלות ותשובות
בית משותף הוא למעשה מצב שבו יותר מבעלים אחד הוא בעלים בדירה ו/או בבניין וחי הוא בשיתוף עם הבעלים הנוסף לרוב מדובר בבנייה רוויה שבו ישנו מספר בעלים בבנין אחד הממקום בחלקה אחד ולהם מערכת יחסים הדורשת שיתוף מסוים כגון מערכות משותפות רכוש משותף
למעשה שינם מספר בעלים על מבנה אחד חייבת להיות מערכת יחסים משותפת המאפשרת את החיים ביחד וזה למעשה באמצעות רישום הבית המשותף בנוסף בהליך הרישום נוצרת יחידת משנה לכל בעל דירה ו/או יחידה המבהירה את זכויותיו באמצעות תשריט הבהירות הזו משביחה את ערך הנכס ושאותו בעלים ימכור את הנכס זכויותיו הקנייניות יהיו בהירות וזה יקל את מכירת הנכס
התקנון למעשה הוא החוזה בין הדיירים שבו מעוגנים המערכת יחסים בי השכנים כגון חלוקת תשלום דמי הוועד שימוש ברכוש המשותף פעולות אסורות ומותרות בבניין. זכויות שימוש מיוחדות ליחידות מסוימות מעלית שבת, הצבעות של הוועד והנציגות ועוד. התקנון הינו מחייב את בעלי הדירה ואת רוכש הדירה בהנחיות המצוינות בו
התשריט מראה את החלוקה הברורה בין יחידות המשנה. בתשריט מצוין באופן בהיר את גבולות יחידת המשנה ההצמדות של אותה יחידה כגון מחסנים וחניות, את הרכוש המשותף
שמגדרים מהי דירה בבית משותף מסווגים לשני ערכים" א. שטח הדירה והמידות שלה ב. הרכוש המשותף החלק של בעל דירה משתרע על כל הרכוש המשותף בחלק יחסי
סעיף 52 לחוק מגדיר כי כל חלקי הבית המשותף לרבות הקרקע הגגות הקירות החיצוניות חדרי המדרגות מעליות מקלטים מתקנים מסוימים המיועדים לשמש את כל בעלי היחידות או את מרביתם אפילו אם הם בתחום דירה מסוימת הינם בהגדרתם רכוש משותף. לכל דירה בעצם יש חלק צמוד בלתי מסוים ברכוש המוגדר כרכוש משותף. כמובן שהדירה הפרטית היא בבעלות ושייכות של בעל הדירה .
"יחס שטח הרצפה של אותה דירה את כל הדירות בבית המשותף" אלא אם קבעו הדיירים הוראות וקביעות אחרות לעניין זה.
