חוזה תיווך

תיווך הוא שירות שבו אדם נוטל כסף תמורת זה שהוא הפגיש בין הלקוח לאדם אחר במטרה שהם יתקשרו בחוזה.

נכון להיום, אין חוק חוזה תיווך למעט חוק המתווכים במקרקעין, ולכן תיווכים מסוג שידוכים, מניות ומיטלטלין אינם מוסדרים בחוק.

אך הנוהג הוא כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הקשר הסתיים בחוזה – נוהג שאומץ בפסיקה.

הסוגיות בענייני תיווך הן שתים:

א. אחריות המתווך כלפי הלקוח.

ב. זכאות המתווך לדמי תיווך (המקרה השכיח).

6.1   הכללים לזכאות לדמי תיווך

הפסיקה קבעה כי מתווך זכאי לדמי תיווך:

א. צריך הוא להראות שיש הסכם תיווך בינו ובין הלקוח.

ב. צריך שהמתווך יהיה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בחוזה מחייב.

ב-1995 נחקק חוק המתווכים במקרקעין, זהו חוק צרכני שנחקק בעקבות גלי העלייה ובמטרה לעשות סדר בשוק פרוץ.

החוק קובע הסדרים, כגון שמתווך יהיה בעל רישיון תיווך, בחינות, הסדרת התנהגות המתווך ודמי תיווך.

ביחס לדמי התיווך החוק לקח את ההסדרים בפסיקה והוסיף עליהם תנאים:

סע' 14 לחוק המתווכים במקרקעין: מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רישיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

התנאים הם:

א. מתווך בעל רישיון.

ב. הלקוח הוחתם על הסכמה "בכתב".

ג. המתווך יהיה הגורם היעיל להתקשרות בהסכם מחייב.

ישנם תנאים נוספים השוללים דה פקטו את הזכאות לדמי תיווך.

כגון:

מתווך העוסק בפעילות משפטית – נשללים ממנו דמי התיווך.

כן הפרת חובת האמון שוללת אף היא את דמי התיווך.

א"כ לסיכום:

בעסקת תיווך רגילה זכאי המתווך לדמי תיווך אם:

א. צריך הוא להראות שיש הסכם תיווך בינו ובין הלקוח.

ב. צריך שהמתווך יהיה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בחוזה מחייב.

 בעסקת תיווך במקרקעין זכאי הוא לדמי תיווך אם:

א. מתווך בעל רישיון.

ב. הלקוח הוחתם על הסכמה "בכתב".

ג. המתווך יהיה הגורם היעיל להתקשרות בהסכם מחייב.

יש לציין כי בחוזי תיווך (בשונה מחוזים אחרים), הפסיקה משלימה מחיר חסר מכוח סע' 26 לחוק החוזים ע"פ הנוהג בשוק.

6.1.1  מהו הגורם היעיל

הפסיקה קובעת כי מתווך יחשב לגורם יעיל ע"י קשר סיבתי, קרי שפעולת התיווך נעשה ע"י המתווך והוא איננו חוליה בשרשרת אלא גורם משמעותי.

כן קובעת הפסיקה כי הגורם היעיל נמדד לפי איכות הפעולות ולא על פי כמותן, קרי האם הפעולה הביאה תוצאה, והעניין יקבע ע"פ הנסיבות.

ולכן, אם מתווך הוא זה שחיבר בין הקונה למוכר ברכישת דירה, אין ספק כי הוא זכאי לדמי תיווך.

אך אם מדובר במיזוג חברות, ששם קיימת משמעות מכרעת לנטילת חלק במו"מ, לא די בהפניה בלבד לזכאות לדמי תיווך.

הבעייתיות מתעוררת כאשר יש יותר ממתווך אחד, או שעבר זמן בין הקשר הראשוני לפעולת התיווך. כן במקרים בהם העסקה החלה במכירה והסתיימה בשכירות, מי במקרים אלו הגורם היעיל?

ע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל,

העובדות:

עסקת מלון המלכים בירושלים, שבה המתווך הפגיש בין שני הצדדים שניהלו מו"מ שלא צלח, ולאחר כעשרים חודשים הצדדים נפגשו שוב והגיעו לעמק השווה בתנאים שונים (פער של שני מיליון דולר).

ביהמ"ש קובע מבחני עזר לבחינת הגורם היעיל:

א. הדמיון בין העסקה שהמתווך הציע למה שנעשה בפועל.

ב. הדמיון בתנאי העסקה (במקרה דנן היה פער במחיר).

ג. האם היו גורמים נוספים מעורבים, כך למשל אם גורם חדש הוא אשר החיה את העסקה וניתק למעשה את

הקש"ס.

ד. הזמן שעבר.

ה. האם הצד השני שילם למתווך.

ועוד.

בסופו של יום מונח השסתום הוא האם המתווך היה הגורם הפעיל בעסקה, ולעיתים יכול להיות יותר מגורם יעיל אחד שמביא לידי גמר העסקה (פס"ד יצחקוב).

6.1.2     מהו חוזה מחייב?

הגם שאין חוק העוסק בתיווך כללי, ואולם בקודיפיקציה יש פרק העוסק בחוזה תיווך, שבו מאומץ ההסבר הנ"ל.

ושם יש דיון במקרים שבהם היה חוזה ובוטל עקב פגמים, הפרה, חוזה פסול, חוזה ע"ת.

כיום אם נכרת חוזה תיווך ואחד הצדדים ביטל את חוזה המכר עקב פגמים בכריתה, פסיקה של ביהמ"ש שלום קבעה כי המתווך זכאי לדמי תיווך.

בקודיפיקציה נקבע כי אם החוזה בוטל עקב פגמי בכריתה, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך אא"כ מי שגרם לפגמים הוא הלקוח.

לעומת זאת, אם חוזה המכר בוטל עקב הפרה, גם בפסיקה וגם בקודיפיקציה המתווך זכאי לדמי תיווך.

ובאשר לחוזה פסול, בקודיפיקציה נקבע כי יש שק"ד בית המשפט ע"פ סע' 31 לחוק החוזים להחיות חוזה פסול.

חוזה על תנאי:

אם מדובר בתנאי מתלה – אין המתווך זכאי לדמי תיווך.

אך אם מדובר בתנאי מפסיק – זכאי המתווך לדמי תיווך.

6.2   חוק המתווכים במקרקעין

כאמור, החוק מוסיף שני תנאים:

א. חובת רישיון לעסוק בתיווך.

ב. חתימת הלקוח על הזמנת השירות "בכתב".

רישיון – דרישת חובה המקנה זכות לדמי תיווך.

יש דיון באשר לעסקת תיווך אקראית, וביהמ"ש המחוזי קבע שגם ללא רישיון יש זכאות לדמי תיווך.

בכתב – בכדי שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, חייב הוא להחתים את הלקוח בכתב.

יש תקנות מפורטות מה כוללת ההזמנה בכתב, כעין ת"ז של הלקוח והמתווך, מחיר וכו'.

אם יש חוסר פירוט ע"פ התקנות, אין זכאות לדמי תיווך.

יש אי בהירות באשר לכתיבת חלק מהאמור בתקנות, כן האם ניתן להחיל את הלכת קלמר נ' גיא לחוזה תיווך שאיננו חתום ע"י הלקוח, וכן ביחס להחלת חוק המקרקעין על דיני התיווך.

המחבר עו"ד ראובן ביטון