פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף

שיתוף במקרקעין הוא מצב בו כמה שותפים, חולקים בבעלות החוקית של נכס מקרקעין, כאשר לכל אחד מהם יש חלק שווה בכל חלק של המקרקעין, שותפות זו נקראת שותפות במושע.

בשל מורכבות של מצב זה, שכיחים המקרים בהם יבקשו שותפים במקרקעין לפרק את השותפות ולא פעם פונים הם לערכאות המשפטיות לעזרה.

חשוב לזכור כי מדובר בזכותו הבסיסית של כל אדם להשתמש במקרקעין שלו כמנהג בעלים, וכאשר הבעלות אינה מוגדרת אזי הדבר יוצר לא מעט בעיות.

הפתרון המרכזי לבעיית שותפות במקרקעין, הוא פירוקה. אופן פירוק השותפות והדרך שבה היא תעשה תלויה בדרך כלל בסוג המקרקעין ולעיתים גם בסוג השותפות, שכן דינו של זוג נשוי אינו כמו של יורשים או חברה.

המחוקק שהכיר בזכותו של כל אדם לאוטונומיה על קניינו, עיגן את האפשרות לפירוק השותפות בסעיף 37 לחוק בזו הלשון "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."

חוק המקרקעין קובע מספר דברים בהם ניתן לפרק שותפות במקרקעין, ובמאמר זה נדון בהרחבה בדרך אחת, והיא פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף.

רישום בית משותף הוא סוג של חלוקה בעין.

חלוקה בעין היא חלוקת המקרקעין לפי מספר השותפים, כאשר כל אחד מהם מקבל חלקה מוגדרת. מחלוקה זו נוצר מצב, שבו כל אחד מהשותפים הופך להיות בעליה של אותה חלקה שהוא קיבל, מתוך כל המקרקעין.

אך להבדיל מרישום בעין שיכול להתבצע במגרש ריק, רישום בית משותף יכול להתבצע בנכסים בנויים בלבד. כמו כן, פירוק המקרקעין יתבצע באופן הזה, כאשר מדובר בנכס המורכב ממספר יח', ובהנחה כי המקרקעין עומדים בקריטריונים של החוק, עליהם נרחיב במאמר זה.

סעיף 52 לחוק מגדיר מהו בית משותף" בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים"

קרי ישנם שני תנאים לרישום נכס כבית משותף:

• בית שיש בו שתי דירות או יותר, קרי חלקה שיש בה יותר מיחידה אחת.
• נרשם בפנקס הבתים המשותפים- פנקס הבתים המשותפים הינו רישום המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ובו ירשמו כל הנכסים המורכבים לפחות משתי דירות נפרדות.

איך בפועל רושמים בית משותף?

אם הנכס בו נדרש פירוק שיתוף עונה לקריטריונים של החוק, וניתן לרשום אותו כבית משותף אז עוברים לשלב הרישום בפועל, יובהר כי עסקינן ברישום מורכב הדורש מיומנות וליווי של עורכי דין ואנשי מקצוע שונים המתמחים בתהליך.

להלן המסמכים העיקריים אותם חשוב להכיר, טרם ניגשים לרשום בית משותף:

• תשריט- לשם רישום החלוקה בין השותפים יש להכין תשריט בית משותף, שישקף נכונה את חלוקת הקרקע ביניהם בהתאם לזכויות של כל אחד ואחד מהם. תשריט זה צריך לעמוד בקריטריונים של הוועדות לתכנון ובנייה, עליהם נרחיב במאמר נפרד.
• בקשה לרישום בית משותף- בקשה זו חתומה ע"י הבעלים של המקרקעין, היא מתארת את המקרקעין, את הנציגות הזמנית של השותפים בבית המשותף, והיא מוגשת ללשכת רישום המקרקעין. מדובר בטופס ייעודי אותו ניתן למצוא בקישור הבא : https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/tabu_026/he/forms_tabu-026.docx
• תקנון- הוא מסמך המגדיר, מסדיר ומעגן את זכויותיהם ומערכת היחסים של השותפים בבית המשותף, מסמך זה הוא חשוב ביותר שכן, הוא יהווה את הבסיס לאופן בו יתנהלו השותפים בבית המשותף, בדגש על הרכוש המשותף במקרקעין, שכן כל אחד מהם יהיה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לשם החזקתו התקינה.

בחוק ישנו תקנון מצוי, ויש תקנון מוסכם, שהוא מסמך שהותאם אישית לפי דרישות השותפים בבית המשותף. על חשיבותו ומורכבותו של מסמך זה נרחיב במאמר נפרד. לינק לתקנון מצוי לנוחיותכם:

https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/tabu_028/he/forms_tabu-028.doc

יובהר כי לעיתים נדרש למסמכים נוספים, כגון במצבים בהם הקרקע בבעלות רשות הפיתוח ומנוהלת ע"י רשות קרקעי ישראל, כאשר מדובר בבית משותף מורכב ועוד.

לסיכום

רישום בית משותף היא דרך אחת לפירוק שיתוף במקרקעין, בדרך זו כל שותף מקבל בעלות על יחידה בהתאם לחלק היחסי של זכויותיו. רישום הבית המשותף מתבצע מול גורמים רבים, בניהם לשכת רישום המקרקעין והוועדות המקומיות ועוד.

להרחבה נוספת בסוגיית רישום בתים משותפים, הנכם מוזמנים לאתר המשרד שלנו.

יובהר כי המאמר שלהלן הוא מאמר אינפורמטיבי, כללי ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, לשם כך יש לתאם פגישה עם משרדנו.