פירוק שיתוף במקרקעין

שיתוף במקרקעין הוא מצב בו כמה שותפים, חולקים בבעלות החוקית של נכס מקרקעין אחד, כאשר לכל אחד מהם יש חלק שווה בכל חלק של המקרקעין, שותפות זו נקראת שותפות במושע.

המקור החוקי, המסדיר את השיתוף במקרקעין מצוי בסעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:"החוק" או "חוק המקרקעין"), בקבעו כי "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם"', כלומר אם המקרקעין הם מגרש אזי כל גרגיר במגרש, בבעלותו של כל אחד מהשותפים באופן שווה…נשמע בעייתי? אכן כן.

בשל כך, שכיחים המקרים בהם יבקשו שותפים במקרקעין לפרק את השותפות ולא פעם פונים הם לערכאות המשפטיות לעזרה. חשוב לזכור כי מדובר בזכותו הבסיסית של כל אדם להשתמש במקרקעין שלו כמנהג בעלים, וכאשר הבעלות אינה מוגדרת אזי הדבר יוצר לא מעט בעיות.

המחוקק שהכיר בזכותו של כל אדם לאוטונומיה על קניינו, עיגן את האפשרות לפירוק השותפות בסעיף 37 לחוק בזו הלשון "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." לשון החוק ברורה, וקובעת באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי אין אפשרות להכריח שותף להישאר בשותפות. יתרה מזאת, אם קיימת תניה לפירוק שיתוף בהסכם בין שותפים אזי החוק קובע כי לאחר 3 שנים בית המשפט יכול להתערב ולכפות את הפירוק.

בנוסף, בית המשפט יכול להתערב באופן פירוק המקרקעין, אם החליט כי דרך אחת מטיבה עם השותפים מדרך אחרת.

כאמור, הפתרון המרכזי לבעיית שותפות במקרקעין, הוא פירוקה. אופן פירוק השותפות והדרך שבה היא תעשה תלויה בדרך כלל בסוג המקרקעין ולעיתים גם בסוג השותפות, שכן דינו של זוג נשוי אינו כמו של יורשים או חברה.

להלן סקירה קצרה של הדרכים בהם ניתן לפרק שותפות במקרקעין (להרחבה על כל אחת מהדרכים ניתן למצוא במאמרים נפרדים):

1. הסכם שותפות במקרקעין- סעיף 29 לחוק המקרקעין

הסכם שמסדיר ומגדיר את זכויותיו של כל אחד מהשותפים במקרקעין. לדוגמא הסכם בין מספר יזמים השותפים בקרקע מסוימת, וכי ברצונם לחבור לקבלן שיבנה עבורם מגדל מגורים, אזי הסכם כזה יקבע מראש את חוקיות מערכת היחסים בין הצדדים,  מה מותר לעשות ומה נחשב כהפרה ומתי כל אחד מהם יכול לצאת מההסכם ועוד. את הסכם השיתוף ניתן לעגן גם ברישום בלשכת רישום המקרקעין, הרחבה בנושא ניתן למצוא במאמר המפרט לגבי הסכם שותפות במקרקעין.

2. פירוק דרך חלוקה- סעיף 39 לחוק המקרקעין

חלוקה בעין היא דרך המלך בפירוק שיתוף, שכן היא שומרת על קניינו של כל אחד מבעלי המקרקעין. בדרך זו מחלקים את המקרקעין לפי מספר השותפים, וכל אחד מהם מקבל חלקה מוגדרת. מחלוקה זו נוצר מצב, שבו כל אחד מהשותפים הופך להיות בעליה של אותה חלקה שהוא קיבל, מתוך כל המקרקעין. לדוגמא מגרש ריק, בו יש מספר 4 שותפים, מחלקים את המגרש לפי מספר הבעלים, וכל אחד, מקבל את חלקו באופן שווה (בהנחה שהם קבלו חלקים שווים במגרש), והופך להיות הבעלים הבלעדיים והחוקיים של אותה החלקה.

3. פירוק דרך מכירה- סעיף 40 לחוק המקרקעין

כאשר לא ניתן לחלק את המקרקעין בין השותפים, לדוגמא דירת שהועברה בירושה למספר יורשים. היורשים הינם שותפים שווים בכל חלק בדירה, באופן שאינו מייחס לאף אחד מהם חלק ספציפי בנכס, ואם אחד מהם לא יכול לרכוש את חלקו של האחר, אזי מוכרים את הנכס כולו ומתחלקים ברווחים בהתאם לחלקם היחסי בנכס. פירוק באמצעות מכירה יכול להתבצע גם במצב בו בית המשפט ייתן עדיפות למכירת הנכס ויכריע כי זו הדרך העדיפה לפרק את השותפות.

יצוין כי במקרה של מכירת דירת מגורים של בני זוג, המחוקק קבע הוראות מיוחדות בסעיף 40א לחוק המקרקעין עליהם נרחיב במאמר נפרד.

4. פירוק דרך הפיכה לבית משותף- סעיף 42 לחוק המקרקעין

רישום בית משותף הוא סוג של חלוקה בעין. רישום בית משותף יכול להתבצע בנכסים בנויים בלבד, קרי לא יכול להתבצע רישום בית משותף במגרש ריק, להבדיל מחלוקה בעין שניתן לעשות במקרקעין שאינם בנויים.

פירוק השותפות באופן הזה, מסדיר את חלוקת החלקות בין הבעלים, ומקנה בעלות ספציפית על חלקה מסוימת. פירוק המקרקעין יתבצע באופן הזה, כאשר מדובר בנכס המורכב ממספר יח', ובהנחה כי המקרקעין עומדים בקריטריונים של החוק, עליהם נרחיב במאמר נפרד.

לסיכום

פירוק שיתוף הוא לעיתים הוא בלתי נמנע וחוק המקרקעין נותן מספר פתרונות לשם התמודדות עם המצב  המורכב. השאיפה היא להגיע למצב בו המקרקעין מוגדרים ומוסדרים, כך שכל אדם יודע,  איזו חלקה שייכת לו.עסיקנן בדברים מורכבים ולכן יש להתייעץ עם עו"ד מומחה במקרקעין אשר יידע לנתב את פירוק השיתוף בדרך היעילה ביותר עבור כל הצדדים.