ליווי משפטי בעסקאות מכר- חשיבות עורך הדין בתהליך
ליווי משפטי בעסקאות מכר- חשיבות עורך הדין בתהליך
עסקאות מכר מקרקעין הן עסקאות בעלות מרכיבים ייחודיים במגוון פרמטרים- לרוב מדובר בעסקאות יקרות מאוד, כאלו הנעשות לעיתים רחוקות ויש סביבן מערכת חוקים ובירוקרטיה שלמה, שלא בהכרח ידועה ומובנת למי שאינו בקיא בתחום.
עסקת מכר מורכבת משני צדדים- קונה ומוכר. עבור המוכר העסקה מתחילה כבר בעת העמדת הנכס למכירה, אז יש לבצע בדיקות מקדמיות. תפקידם של בדיקות אלו הוא להבטיח שאין בנכס כל מורכבות שעשויה למנוע או לפגוע במכירה. בין היתר על המוכר לוודא שהנכס איננו משועבד, לבדוק את המצב הרישומי שלו, את המצב התכנוני, את טיבו הפיזי וכד'. הבדיקות הללו חשובות במיוחד היות והמגמה בפסיקה ובחוק בשנים האחרונות היא להטיל אחריות על המוכר במקרים של פגיעה בקונה, בעניינים שהמוכר ידע או שהיה עליו לדעת עליהם.
בהמשך, המוכר צריך לנהל משא ומתן עם הקונים הרלוונטיים ולקבוע תנאי עסקה שיהלמו את האינטרסים שלו בצורה הטובה ביותר. חשוב שהצדדים יגיעו להסכמות בכל הנושאים הדרושים להכרעה על מנת שלא ייוצרו פערים ואי הבנות שיגרמו נזק.
אחרי שהצדדים השלימו את הסיכומים ביניהם יש לנסח הסכם מכר מסודר ומפורט שלא ישאיר מקום לספקות או לחוסר וודאות. החוזה יכיל את תנאי העסקה שסוכמו במושא ומתן, את פרטי הנכס, את התאריכים הרלוונטיים, את מדיניות התשלומים, את מועדיהם וכיוצא בכך, ועליו יחתמו שני הצדדים.
במועד המכירה, המוכר יקבל את התשלום וימסור את זכויותיו בנכס כמוסכם. עליו להשלים את כל ההתחייבויות שעליהם סיכמו הצדדים ו"לסגור את הפינות" האחרונות- להחליף את רישום המשכנתאות במידה ויש כאלה, לסלק את כל התשלומים הרלוונטיים (חשמל, וועד בית וכד'), להמציא את המסמכים הנדרשים לרשם הקרקעות וכד'.
לאחר שיושלמו כל השלבים הנ"ל, יוותר המוכר על כל זכויותיו בנכס והעסקה תושלם בהצלחה.
רוב השלבים שפורטו עד כה הינם רלוונטיים גם לצד הקונה, שמהצד השני, יפקח ויוודא שזכויותיו נשמרות ושהעסקה הגונה ומשתלמת גם עבורו, אך עם זאת, ישנם גם שלבים ייחודיים, שמוטלים רק על הקונה, ועליו לשים עליהם את הדעת- בתחילת הדרך על הקונה לבחון את היבטי המיסוי האפשריים בצורה שקולה ובהתאם לנסיבות, ועפ"י זה לבחור את מסלול המס המשתלם ביותר דרכו כדאי יהיה לבצע את הרכישה. היות ומדובר בעסקאות יקרות, ההפרשים בין המסלולים השונים יכולים להיות משמעותיים מאוד. גובה המס הנדרש בכל קנייה משתנה בהתאם למאפייני הנכס, למועדים שנקבעו לתשלומים, לאופי הקונה, למספר הנכסים שיש בידיו ועוד. חשוב לציין שהסדרי המס משתנים בתדירות גבוהה ולכן דרושה בקיאות ושליטה גבוהה בתחום על מנת לבחור את ההסדר המיטבי בכל זמן נתון.
בדומה למוכר, על הקונה לקחת חלק פעיל בשלבי המשא ומתן ולוודא שכל העניינים שעשויים להציף מחלוקות נדונים באופן מעמיק, ושהוא מקבל תמורה שווה לכספו.
כמו כן, גם על הקונה מוטלת חובה לבחון את טיב הנכס ואת מצבו הרישומי. אמנם אין ציפייה שהרוכש יבצע בדיקות עומק משמעותיות או ינבור בהיסטוריה של הנכס, אך במידה והוא לא יבצע גם את הבדיקות השטחיות והפשוטות כמו הוצאת נסח טאבו, בחינת המצב הפיזי וכד', ניתן יהיה להטיל עליו חלק מן האחריות במקרה של סכסוך, הן מכוח עוולת הרשלנות והן מכוח דוקטרינת ה"אשם התורם", שקובעת שבמידה וניתן היה למנוע את גרימת הנזק בקלות יחסית, מי שנמנע מלעשות כן ייחשב כאחראי לנזק במידה מסוימת.
כמובן שהקונה או בא כוחו חייבים להיות שותפים מלאים בניסוח ההסכם. עליהם לוודא שכל העניינים שעליהם עמדו במשא ומתן מופיעים בחוזה בצורה ברורה שאינה נתונה לפרשנות, שתנאי העסקה לא שונו והכל נראה תקין והגיוני. הקונה צריך לחתום ולהביע את הסכמתו ביחס לכל הסעיפים המופיעים בחוזה.
לאחר כריתת ההסכם רשאי הרוכש לפנות לרשם המקרקעין ולרשום הערת אזהרה. הערה זו מופיעה במרשם והיא נועדה להבטיח שלא ייעשו בנכס עסקאות נוגדות. העקרון עליו היא מתבססת הוא הפיכת ההסכם לפומבי, וככזה הוא מחייב גם צדדים שלישיים, שלא יוכלו להתקשר בעסקה ביחס לאותו נכס. מומלץ מאוד להשתמש בכלי זהירות זה היות ומרשם ההערה הוא פשוט וקל ובכוחו למנוע מצבים מורכבים ונזקים משמעותיים.
מרגע שהעסקה משתכללת , הזכויות מועברות והתשלומים שעליהם סיכמו הצדדים הועברו כסדרם, על הקונה לעדכן את רישום הזכויות ולהכריז על עצמו כבעלים החדשים של הנכס.
כפי העולה מן הדברים, עסקאות מכר הן מסועפות וכוללות שלבים רבים וחשובים שכל אחד מהם שונה ומורכב בעצמו. כדי לבצע עסקה יש להכיר היטב את החקיקה והפסיקה השונה בתחום, להיות בקיא בפרוצדורות ולצבור ניסיון וידע רבים ומגוונים. לאור זאת, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מקרקעין שיש לו את הידע, הכלים והניסיון הדרושים בכדי להשלים את העסקה בצורה בטוחה ויעילה. ליווי איכותי ומתן ייעוץ לאורך כל שלבי העסקה יחסוך לצדדים זמן רב, כסף ועוגמת נפש ויאפשר להם להשלים את ההליך בצורה בטוחה, יעילה ונעימה.
