3  תמ"א 38

בשנת 2005 אשרה הממשלה את תמ"א (תכנית מתאר ארצי) 38, המאפשר לקבל זכויות בניה לצד חיזוק המבנים.

הליך התמ"א הוא הליך בעייתי ובמיוחד בכך שהבנקים אינם משתפים פעולה, וכאשר ההוצאות לאישור התמ"א מוטלות על הדיירים, התמ"א מתמוססת.

הממשלה הבחינה כי התוכנית איננה עובדת כמצופה, ולכן נוסף תיקון 3 לתמ"א 38 בכדי להקל בעיקר על אזרחי הפריפריה ולהגביר את הדרישה מצד הקבלנים לבנות בפריפריה, בכך שניתנה אפשרות לתוספת שתים וחצי קומות.

תיקון מס' 3 לחוק המכר דירות שנחקק בתשע"א-2011, מיטיב עם רוכשי דירות בין היתר – באמצעות הרחבת אחריות קבלן, חובת רישום הדירה בטאבו בזמן קצוב, פיצוי על איחור במסירה, ועוד.

ובכל הקשור למיסוי, תמ"א 38 פוטר ממס שבח בעבור חצי הקומה הנוספת.

התנאים למתן פטור ממס לדיירי בנין המוכרים יחידות שנבנו מכח תמ"א 38 הם :

(1) המוכר והרוכש מכרו את הזכות הנמכרת בפטור ממס, לפי הוראות סעיף 49 לג;

(2) המכירה נעשתה בסמוך למכירת הזכות הנמכרת;

(3) לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה.

מבחינה משפטית, ניתן לכפות על מיעוט, ברוב כנדרש בחוק, לקיים את החיזוק וההרחבה הנדרשת. פרקטית, אחת הסיבות לכך שתוכניות הרחבה על פי תמ"א 38 אינן נפוצות הינן התנגדויות שכנים שבמיעוט.

אכן כאשר אחד השכנים ממרר את חיי כל הדיירים ומסרב להרחבה  בצורה נחרצת, והתנגדותו מטרפדת חתימה על הסכם עם יזם מתאים. הפורום הנאות לתבוע אותו בשל התנגדותו הוא, המפקח על רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין שבו רשום הבית.

חוק המקרקעין (חיזוק בתים מפני רעידות אדמה) קובע הקלות לרוב הנדרש בכדי להעביר את חיזוק הבית, ודי בששים אחוזים מהדיירים המסכימים (ולא נדרש אישור של 75%).

ובאשר לסוגיית המימון, חיזוק המבנה ע"י מימון יכול להתבצע רק אל מול משכון במקרקעי המבקש (ניתן לפתרון ע"י תת חלקה ייחודית)

כן יש להתייחס בתמ"א לעניין המעלית והחניה והתאמתם לתוספת שנוצרה, והגם שהתמ"א מקילה אך עדיין יש להוסיף חניות העונות על התוספת.

השינויים המהותיים של חוק התכנון והבניה ביחס לתמ"א 38 הם:

1. פטור מלא מהיטל השבחה – עד היום היה פטור של 90%.
2. פטור מהיטל השבחה גם לחדרים על הגג – עד היום עבור בניית חדרי יציאה לגג שילם היזם.

ביצוע התמ"א אינו כדאי במקומות מסוימים ולכן יש לבדוק זאת ע"י מחשבנים מחירון והערכות שמאי.

המחבר עו"ד ראובן ביטון