הליך  מכירת נכס מקרקעין במכרז ע"י בא כוח

מכירת נכס מקרקעין במכירה פומבית, הינו הליך ייחודי שפותח במשרדנו מ. גולן ושות', ולו יתרונות רבים אשר יאפשרו את מכירת הנכס היקר שבבעלותכם בדרך היעילה והמהירה ביותר, תוך מקסום מחיר הנכס לשווי גבוה ממחיר השוק. להלן סקירה בהרחבה המפרטת את שלבי ההליך והיתרונות המרכזיים בו.

שלב 1- קביעת מחיר יעד

משרדינו יקיים תיאום עם בעל/ת הנכס (בהתאם לשווי השוק של הנכס) וזאת על מנת לקבוע  את "מחיר היעד" של הנכס הנמכר, קרי, המחיר הנמוך  ביותר אשר הבעלים מוכן למכור את הנכס.

שלב 2-עריכת סט מסמכי המכרז וטפסי ההצעה

הכנת סט מסמכי המכרז ע"י עורך הדין, סט המסמכים יכלול את הצרופים הבאים

• דוגמת המודעה כפי שפורסמה בעיתונות ובאתרי המכירה השונים.
• דוח שמאות שבו יפורט המצב התכנוני של הממכר לרבות זכויות, הערות, הגבלות וכד' ככל וקיימים. לרוב בדוח השמאות המצורף אנו נשמיט את מחיר הנכס וזאת על מנת לתת למציעים מרחב אפשרויות להציע הצעות, ועל מנת למנוע תיאומים בין מציעים בהתמחרות.
• נסח טאבו עדכני/אישור זכויות- נסח טאבו הינו תעודת הזהות של הנכס, ובו מפורטים הזכויות הקנייניות כגון בעלויות, חכירות, משכנתאות וכד', וכן הערות אזהרה למיניהם.
• הסכם מכר אשר מעגן בתוכו את כלל ההגנות המשפטיות הנדרשות למוכר וקונה בעסקת מקרקעין, וכן את התנאים המסחריים כגון לוח תשלומים ומועד פינוי.

חשיפת כלל הנתונים בסט המסמכים לגבי הממכר, מאפשר למציעים לקבל תמונה מלאה על הנכס, דבר שנותן להם שקט נפשי הן בפן התכנוני והן בפן המשפטי והמסחרי וזאת טרם חתימתם על התחייבות  בלתי חוזרת והגשת הצעה מטעמם. מלבד זאת, קיימת למוכר נכס חובת גילוי וחובת תום לב.

שלב 3 – פרסום

על מנת לאפשר חשיפה מקסימלית לנכס, הליך המכירה יפורסם במדורים הרלוונטיים בעיתונות, וכן באתרים ייעודיים לתהליך מסוג זה, כגון: בידספיריט ודומיו. יצוין כי אתרי מכירת נכסים הפופולריים (יד 2) ומתווכי נדל"ן, מושכים את המודעה מהעיתונות, דבר אשר יוביל לחשיפה מקסימלית של הנכס.

שלב 4 – קבלת פניות וניהול שיחות מכירה עם מתעניינים

משרד עורכי הדין מקבל פניות רבות ממציעים פוטנציאלים באמצעות כתובת מייל ייחודית ו/או באמצעות הטלפון. בשלב הזה מתחיל הסינון הראשון למתעניינים רלוונטיים בלבד.  לעיתים בנכסי יוקרה אנו נגבה סכום סמלי לקבלת מסמכי המכרז על מנת לסנן מתעניינים טרדניים ולא רלוונטיים. כלל המתעניינים מכותבים למייל ומקבלים הודעות ועדכונים לגבי המכירה.

שלב 5- קביעת ימי ביקור מרוכזים

קביעת ימי ביקור מרוכזים נועדו למנוע ממכם בעלי הנכסים, את עוגמת הנפש הרבה הכרוכה בביקורים תכופים של מתעניינים כפי שקורה בהליך מכירה רגיל. (הפיכת ביתכם לתחנת רכבת בימי המכירה)  בהליך זה אנו קובעים ימי ביקור בודדים מרוכזים אשר כלל המתעניינים מחויבים להגיע בימים אלו בלבד תוך ביצוע הרשמה. מניסיוננו נדרש לא יותר משני ביקורים מרוכזים עד שלושה.

בביקור יהא נוכח עורך הדין אשר יסביר למתעניינים את מהות התהליך והנדרש מהם. ליווי עורך הדין בביקורים המרוכזים נותן למכירה נופך ייחודי ויוקרתי. באותה הזדמנות עורך הדין יענה על שאלות משפטיות של המתעניינים כגון ענייני מיסוי, יסביר היטב את התנאים להשתתפות ואופן ביצועם.

שלב 6 – קביעת מועד אחרון להגשת הצעות

כלל המתעניינים יקבלו הודעה אישית המציינת את  המועד אחרון להגשת הצעות.

מתעניין אשר מעוניין להגיש הצעה, יידרש לחתום על טופס התחייבות בלתי חוזרת שבו יצוינו פרטיו וגובה הצעתו. ההתחייבות תיחתם בפני עורך הדין. בד בבד עם חתימתו יצרף המציע שק בנקאי בלבד ו/או העברה בנקאית לחשבון נאמנות של עורך הדין בסך של 5% מגובה הצעתו.

ככל ויחזור בו המציע  מהצעתו, יחולט הצק הבנקאי והכספים יועברו למוכר. חתימת המציע על טופס ההצעה הינה התחייבות בלתי חוזרת לרכוש את הנכס בגובה הצעתו והינה התחייבות בלתי חוזרת לתנאים המסחריים בחוזה המכר.

המטרה בהתחייבויות אלו, למנוע  הצעות סרק תוך ניהול ההליך בצורה מופתית עד להכרזת הזוכה.

שלב 7 – קביעת מועד להתמחרות

המציעים שהגישו הצעה וצרפו שק בנקאי, הם בלבד יוכלו להשתתף בהתמחרות.

ההתמחרות נועדה למקסם את מחיר הדירה, וליצור תחרות בין המציעים כדוגמת מכירות פומביות של חפצי ערך אחרים.

לרוב ההתמחרות תעשה באמצעות האינטרנט שבו כלל המציעים יקבלו הדרכה טרם ההתמחרות. לעיתים אנו בחשיבה עם בעל הנכס נגיע למסקנה שנכון יהיה לערוך את ההתמחרות באופן פרונטלי, קרי במשרד עורכי הדין.

שלב 8 – ההתמחרות

זהו השלב החשוב והקריטי בתהליך. סכום המכירה ההתחלתי  בהתמחרות יהא בגובה ההצעה הגבוהה ביותר שנמצאת בידנו "משם אפשר רק לעלות". בשלב ההתחלתי אנו נבצע מקפצות של סכומים גדולים. עורך הדין ביחד עם בעל הנכס נוכחים מאחורי הקלעים של המכירה. בשלב הסופי של ההתמחרות המקפצות יהיו נמוכות יותר וזאת על מנת לאפשר את מקסום מחיר הנכס באופן מרבי.

במידה והסכום בקופה מעל  מחיר היעד וההצעה מוצאת חן בעיני בעל הנכס, אנו עוצרים את ההתמחרות ומכריזים על הזוכה. יצוין כי בהתאם לדרישות בעל הנכס, אין אנו מחויבים לקבל את ההצעה הגבוה ביותר.  בהליך זה אנו  פועלים בהתאם לחופש החוזים והמציעים מודעים לכך ועל כך הם חותמים בטופס ההצעה.

משעה שהוכרז הזוכה העונה לשביעות רצונו של בעל הנכס. העסקה ממשיכה להתנהל כעסקת מקרקעין רגילה בליווי עורך דין עד לקבלת כלל כספי התמורה ורישום הנכס ע"ש הקונה.

יתרונות המכירה הפומבית בתמצית

1. מקסום מחיר- מניסיוננו כל מכירה מסתיימת במקסום של כ – 10% ועד 30%  מעל שווי השוק של הנכס בין היתר מהסיבות הבאות:

• תחרות – כמו במכירה פומבית של חפצי ערך, במועד ההתמחרות נכנסים שיקולי אגו ואחרים ובמאני טיים כשהשעון מתקתק לסיום המכירה, המציעים מוכנים לשלם יותר משווי השוק על מנת לזכות בנכס.
• ביום ההתמחרות מגיעים המציעים כשהם מושקעים באנרגיה רבה בתהליך, הם רצו לבנק להוציא צ'ק בנקאי,  שלמו כספים לעורך דין מטעמם וברגע האמת הם מוכנים להשקיע יותר משחשבו.

2. אמון במכירה-בשל כי התהליך מתנהל באמצעות משרד עורך דין מכובד ולא ע"י מתווכים, נותנים הרוכשים הפוטנציאלים אמון מלא בתהליך ויש בכך לדרבנם להגיש הצעה.
3. תנאי חוזה סגור מראש – אין מו"מ חוזי, לסט המסמכים מצורף הסכם מכר ערוך וסגור מראש דבר המונע מהזוכה באמצעות עורך דין מטעמו לנהל משא ומתן ארוך ומתיש דבר אשר גוזל זמן רב בעסקת מכר רגילה.
4. ודאות זמן מכירה-תהליך מסודר וברור, מועדים קבועים לימים שבהם ניתן להגיש הצעות, מועד ההתמחרות והימים להכרזת הזוכה.
5. בית פתוח- מועדים קבועים להצגת הנכס, קביעת ימי ביקור מרוכזים באמצעות עורך דין דבר המונע תהלוכה בלתי פוסקת בנכס היקר שלכם.
6. דמי רצינות- שיק בנקאי וחתימה על טופס הצעה בלתי חוזרת. מונע הצעות סרק למטרידנים למיניהם.
7. קיזוז עלות התהליך ממס השבח- ככל וחל על המוכר מס שבח, עלות עורך דין במכירת הנכס במכרז מתקזזת באופן יחסי ממס השבח (ניקוי 39 לחוק מיסוי מקרקעין).