פירוק שיתוף בין יורשים
ריבוי בעלויות במקרקעין הינו דבר סבוך ומורכב, שכן הוא פוגע בזכויותיו הקנייניות של כל אחד משותפיו לנהוג בו כרצונם, כמנהג בעלים. על כן, המחוקק הכיר בזכותו של כל שותף לבקש פירוק שיתוף, זכות זו קבועה בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") והיא כתובה באופן שאינו משתמע שלני פנים כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.".
המצב מורכב עוד יותר כאשר השותפים במקרקעין הינם אחים, אשר קבלו את הנכס בירושה מהוריהם. במקרים מסוג זה, ישנה אפשרות כי בין היורשים תהיה הסכמה על אופן ניהול הנכס, בין היתר, ע"י אחד האחים או ע"י העסקת אדם חיצוני שינהל עבורם או לחילופין, יכולה להיות הסכמה על מכירת הנכס לאחד האחים או בשוק החופשי, בכל מקרה, מומלץ כי היורשים יערכו בניהם הסכם שיסדיר את מערכת היחסים בניהם.
וישנה אפשרות נוספת כי לא תהיה הסכמה בין האחים על אופן ניהול הנכס, שכן לדוגמא האחד ירצה למכור, השני ירצה לשפץ ולהשכיר ולשלישי לא תהיה דעה בנושא. בסיטואציה כזאת, היורשים עומדים מול שוקת שבורה ואינם יודעים כיצד לנהוג ולהתנהל אחד מול השני, שכן מעצם הקרבה המשפחתית אי ההסכמה מלווה באמוציות, על כן, במקרים כאלו, על היורשים להגיש תביעה לפירוק שיתוף בבית המשפט לענייני משפחה.
כאמור לעיל, במקרים בהם אין הסכמה על אופן ניהול הנכס, הפתרון היעיל ביותר הוא לפרק את השותפות ע"י מכירת הנכס. חיזוק לדברים אילו ניתן למצוא בסעיף 40 לחוק המקרקעין קובע כי :
"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין."
קרי במצב בו לא קיימת אפשרות לחלק את המקרקעין בעין או באמצעות רישום בית משותף (ראה מאמר נפרד), או במצב שבית המשפט יכריע כי חלוקה בעין תגרום להפסד, אזי יש לפרק את השותפות באמצעות מכירה.
מהו הפסד ניכר? נקבע בפסיקה כי אבן הבוחן של הפסד ניכר הוא מצב בו החלוקה בעין, תגרום להפסד מידי לשותפים, ולכן במצב דברים זה יעדיף בית המשפט להורות על מכירת הנכס (ראה פס"ד רע"א 1017/97 יצחק רדלביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח').
סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע כי, המקרקעין יימכרו באותו האופן בו נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, כלומר באופן הבא:
- תבוצע הערכת שמאי לשווי הנכס.
- תפורסם הודעה ברשומות בדבר מכירת הנכס.
- תינתן אפשרות להציע בקשות תוך פרק זמן מסוים.
- לאחר מכן תתבצע מכירה פומבית ובסופה הנכס יימכר למרבה במחיר.
בפירוק השיתוף באופן הזה, התהליך מנוהל בצורה שוויונית, שקופה וכל אחד מהיורשים מקבל את חלקו.
אך מה קורה כאשר הנכס תפוס ע"י אחד האחים? על כך במאמר הבא.
לסיכום מאמר זה, כפי שפורט להלן פירוק שיתוף של נכס שהתקבל בירושה, יכול להיות תהליך סבוך ומורכב ולכן חשוב, שילווה אתכם עו"ד מומחה בתחום, ובכך תחסכו עוגמת נפש ובזבוז זמן מיותר לכל הצדדים.
