חוזה מכר במקרקעין (סקירה)
תוכן העניינים
3 חוזי מכר
סע' 33 לחוק המכר (להלן החוק): הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו.
הגדרת המכר – הקניית נכס תמורת מחיר.
נכס – מיטלטלין, מקרקעין וזכויות.
תמורה – מבחן מהותי – שקילות.
וסע' 3 מוסיף וקובע שהוראות חוק המכר יחולו גם על חליפין.
3.1 תחולת חוק המכר
סע' 4 (ב) לחוק: הוראות חוק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון, ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים.
המדובר בחוק דיספוזיטיבי וניתן להתנות עליו (למעט עקרון ההתאמה שלרוב לא ניתן להתנות עליו).
כן החוק כפוף לדרישת הרישום ביחס למקרקעין הקבועה בסע' 7 לחוק המקרקעין.
3.2 אבחנה בין עסקת מכר לעסקת חוזה קבלנות
עסקת מכר – היא הקניית נכס תמורת מחיר.
עסקת חוזה קבלנות – היא ע"פ סע' 1 לחוק חוזה קבלנות האומר: שהוא חוזה לעשיית מלאכה או למתן שירות בשכר כשהקבלן אינו עובד של המזמין.
לרוב ההסדרים בין חוק המכר לחוק חוזה קבלנות דומים, אך יש ולפעמים ישנם הסדרים שונים ולעיתים אדם מבצע עסקה שהיא מעורבת בנכס ומלאכה, האם נסווגה כעסקת קבלנות או כעסקת מכר.
לדוגמא:
אדם המזמין בעל מקצוע לשפץ את בית הכיסא שבביתו, וסיכם תשלום כולל גם על האריחים וגם על המלאכה, כיצד נסווג את העסקה?
ובכדי לבאר זאת נדגום שתי דוגמאות מפסקי דין אנגליים שהובאו בפס"ד זיקית נ' אלדיט.
א. אדם שפנה לרופא שיניים וביקש להתקין בפיו שיני זהב – בסיטואציה זו עלות שיני הזהב גבוהה מעלות ההתקנה.(להלן סיטואציית שיני הזהב).
ב. אדם שפונה לצייר שיצייר את בבואתו – כאן עלות ציור הבבואה גדול לאין שיעור מעלות החומרים לציור.(להלן סיטואציית הצייר).
כיצד נסווג עסקות אלו?
שני מבחנים אפשריים:
א. מבחן כובד העסקה הבוחן מהי עיקר העסקה.
ולכן בסיטואציית שיני הזהב, עיקר העסקה היא מכר הזהב, ולכן סיווג העסקה יהיה מכר.
ואילו בסיטואציית הצייר עיקר העסקה היא מתן השירות, ולכן סיווג העסקה יהיה חוזה קבלנות.
מבחן זה נדחה בפס"ד זיקית נ' אלדיט.
ב. מבחן עיקר החומרים – הבוחן מי סיפק את עיקר החומרים.
אם זה שסיפקם הוא המבצע – מדובר בעסקת מכר.
אך אם זה שסיפק את החומרים הוא המזמין – מדובר בעסקת קבלנות.
ולכן, על פי גישה זו, גם בסיטואציית שיני הזהב וגם בסיטואציית הצייר, מאחר שאספקת החומרים הייתה ע"י המבצע מדובר בעסקת מכר.
זוהי הגישה שאומצה בפס"ד זיקית נ' אלדיט.
ומדוע חשוב להבחין בין חוזי קבלנות למכר?
ע"א 368/77 זיקית מפעלי צביעה נ' סריגי אלדיט בע"מ,
העובדות:
אלדיט היא חברת בדים שמעבירה את הבדים לצביעה בחברת זיקית, שמחזירה לאלדיט את הבדים צבועים.
ולמרות כך, הצדדים סווגו את העסקה כעסקת מכר.
הבדים הצבועים נמכרו למתפרות שעשו מהן בגדי ים לתפארה, וכאשר הרוחצים בים יצאו מהמים התברר שצבע הבגדים נשאר במים.
הן בחוק המכר והן בחוק חוזה קבלנות נקבע שכאשר הופר חוזה באי התאמה, הנפגע זכאי לתרופות במידה והודיע למפר על הפרתו.
ואולם ההבדל בין החוקים הוא:
בחוק המכר – על הנפגע להודיע "מיד" על הפרתו.
בחוק חוזה קבלנות – על הנפגע להודיע "תוך זמן סביר" על הפרתו.
ובמקרה דנן חברת אלדיט לא הודיעה מיד על ההפרה של זיקית,
ועלתה השאלה האם חל חוק המכר, או חוק חוזה קבלנות?
ואומר ביהמ"ש שלמרות שהצדדים סווגו את העסקה כעסקת מכר, מאחר שהמבחן הקובע הוא "מבחן עיקר החומרים" ושווי הבדים שסווגו ע"י "אלדיט" משמעותי משווי הצבעים שסיפקה "זיקית", לכן מדובר בעסקת חוזה קבלנות.
וסובר ד"ר אלעד פינקלשטיין שהמבחן הטכני (עיקר החומרים) בעייתי כפי שאכן עולה מפס"ד זיקית, ואכן ישנה פסיקה שהולכת למבחן המהותי הוא מבחן כובד העסקה (אך ההלכה הרווחת היא הלכת זיקית).
3.3 עקרון ההתאמה
הסדרי עקרון ההתאמה רלוונטיים לעסקאות שכירות, מכר, וחוזה קבלנות (בשינויים המחייבים).
הסע' הרלוונטיים: סע' 11-18, 27-28 לחוק המכר.
3.3.1 כללי
סע' 7 לחוק: המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו.
אלו חיובי המוכר.
סע' 19 לחוק: הקונה חייב לשלם למוכר את המחיר ולקבל את הממכר.
אלו חיובי הקונה.
וכאשר ישנם חיובים שלובים (המסירה מותנית בעניין מסוים וכיו"ב)
סע' 23: חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד.
עקרון ההתאמה מתמקד בחיוב של המוכר "למסור" את החזקה בנכס.
3.3.2 מתווה עיקרון ההתאמה
א. מהי הפרת חוזה בשל אי התאמה (סע' 11-12).
ב. הנטלים שהקונה יעמוד בהם בכדי להיות זכאי לתרופות (סע' 13-17).
ג. כאשר הקונה עומד בנטלים, זכאי הוא "לתרופת הניכוי" (סע' 27-29), שהיא תרופה מעבר לסל התרופות המקנה חוק החוזים תרופות.
בחינה מדוקדקת של הנטלים ותרופת הניכוי מגלה, שמחד ההכבדה על הקונים קשה, ומנגד גם אם עומד הקונה בנטלים, תרופת הניכוי איננה יותר מאשר פלסטר על שחין.
ובשורה התחתונה מתברר שחוק המכר בפועל מגן רק על המוכר.
3.3.3 מהי הפרת חוזה בשל אי התאמה
סע' 11 לחוק: המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –
(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
(2) נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;
(3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;
(4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
(5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.
הצד השווה שבכולם הוא, שהמוכר לא קיים את חיוביו "אם מסר לקונה משהו שונה ממה שסוכם" כאשר החידוש הוא שאם מדובר בהפרה מעין זו, יש לה דין מיוחד מלבד ההפרה המצויה בחוק החוזים.
הזמן הקובע הוא כאמור "זמן המסירה".
ולכן איחור של מסירה לא מהווה הפרה בשל אי התאמה, כן גם אם בשעת המסירה של הרכב הוא היה תקין והתקלקל מיד לאחר המסירה לא מדובר בהפרה בשל אי התאמה.
3.3.3.1 הערות על סע' 11:
ס"ק (1): … רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;
הפרה בשל אי התאמה ע"פ ס"ק זה היא גם כאשר מסר המוכר לקונה "יותר" מכפי שסוכם.
ואולם במקרה זה קובע סע' 29 לחוק המכר שאם הקונה יכול להפריד את הכמות היתירה ללא מאמץ סביר, חייב הוא להודיע למוכר תוך זמן סביר שהוא איננו מעוניין בתוספת, ואם הוא לא הודיע למוכר אזי אין מדובר בהפרה וחייב הוא לשלם על התוספת לפי השיעור המוסכם.
ס"ק (4) נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה;
כאשר המוכר הציג לקונה דגם של הנכס הנמכר ומסר לו נכס שונה – מדובר בהפרה בשל אי התאמה.
כך למשל אדם שרכש דירה ע"פ דגם שהציג הקבלן, חייב הקבלן לספק את הדירה ע"פ הדגם (ראה פס"ד אשר נ' גן העיר).
חשוב להבחין בין מצג לבין התחייבות (ביחס לחוק החוזים).
כאשר מדובר במצג – קרי עניינים שנאמרו במהלך המו"מ וללא התחייבות לקונה, התרופה היא ביטול חוזה עקב פגמים בכריתה ופיצויי הסתמכות ע"פ סע' 12 לחוק החוזים (אלא אם נכנסים בתנאי הלכת קל בנין).
ואולם כאשר מדובר בהתחייבות – הביטול הוא מחמת הפרה והפיצויים הם פיצויי קיום ואכיפה (ע"פ חוק החוזים תרופות).
ברם, סע' 11 לחוק המכר מטשטש את ההבדל בין מצג להתחייבות וקובע, שכבר כאשר המוכר הציג "דגם" מדובר בהפרה בשל אי התאמה.
ס"ק (5): נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.
זהו למעשה סע' סל הקובע שכל הפרה נכנסת תחת מטריית עקרון ההתאמה.
3.3.3.2 ידיעה על אי התאמה.
סע' 12: אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן – אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה.
הגם שניתן היה לקבוע שידיעה על אי התאמה היא חוסר תו"ל.
ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובניין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ,
העובדות:
רוכש המעוניין לרכוש שלש חנויות בקניון בנתניה,
ובסיור שטרם הרכישה מגלה הרוכש שאחת מהחנויות היא ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) הכפופה להגבלות השימוש של ממ"ק.
אכן בחוזה האחיד שנוסח כאשר הפרויקט היה בהתהוות נאמר שיהיה מקלט בקניון ועליו חתם הרוכש, ואולם בפועל נבנו ממ"קים במקום מקלט, ובפועל נמסרה לרוכש חנות שהיא ממ"ק.
וטוען הרוכש להפרת חוזה בשל אי התאמה שהרי נמסר לו נכס שונה מכפי שסוכם.
ביהמ"ש קובע שבמקרה דנן חל סע' 12 הקובע שאין הקונה זכאי לטענת אי התאמה במידה וידע עליה.
אך מוסיף ביהמ"ש וקובע שסע' 12 מדבר רק על ידיעה ממש, ואולם אפי' קונה רשלן שלא שם לב, יכול לטעון להפרה, וסע' 12 חל רק על ידיעה בפועל.
א"כ לסיכום:
ההגדרה של הפרת חוזה בשל אי התאמה היא:
שהמוכר מסר נכס שונה מכפי שסוכם, והקונה לא ידע על כך בזמן הכריתה.
ובבואנו לבחון הפרה, צריך לבחון אותה בשני מישורים:
א. במישור שבין הקונה למוכר.
ב. באיזו נקודת זמן התרחשה ההפרה (כריתה – מסירה).
3.3.4 הדין החל על הפרה בשל אי התאמה.
3.3.4.1 הנטלים על הקונה (הנפגע מההפרה).
א. חובה על הקונה לבדוק את הממכר בשעת המסירה.
סע' 13 (א) לחוק המכר: על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו.
(הנטלים המצויים בס"ק (ב) ו- (ג) עוסקים במקרים ספציפיים).
ב. חובה על הקונה להודיע למוכר על ההפרה מיד לאחר הבדיקה.
סע' 14 (א): על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר.
ובמידה ולא הודיע הקונה למוכר על אי ההתאמה שמצא.
ס"ק (ב): לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה.
והתוצאה לכך תהיה עגומה מבחינת הקונה בכך, שהוא לא יהיה זכאי לתרופות מכל סוג (יבואר בהמשך).
חריגים:
אלו חריגים המועילים לקונה שלא בדק, או בדק את הממכר ולא גילה הפרה.
אך אין הם עוזרים לקונה שידע על ההפרה בעת המסירה, או לקונה שגילה הפרה ולא עמד בנטל ההודעה.
3.3.4.1.1 חריג א – אי התאמה נסתרת.
סע' 15 לחוק המכר: לא הייתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה;
כך למשל אדם שרכש דירה מיד שניה, ועם פרוס עונת הגשמים הגג דולף ככברה, זוהי הפרה נסתרת ורשאי הקונה להסתמך עליה מיד כשהוא מגלה אותה.
ומשעה שהקונה מגלה את ההפרה, חייב הוא להודיע למוכר "מיד" (להודעה אין חריג).
3.3.4.1.2 חריג ב – העלמת אי התאמה
סע' 16 לחוק המכר: הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה.
כאשר המוכר ידע, או יכול היה לדעת (רשלן) בעת כריתת החוזה על ההפרה, יכול הקונה להסתמך על ההפרה בשעה שגילה אותה, ובלבד שהודיע על ההפרה למוכר "מיד" כשנודע לו עליה (להודעה אין חריג).
3.3.4.2 סיכום ביניים:
שני נטלים על הקונה:
א. בדיקה.
ב. הודעה.
שני חריגים לבדיקה בלבד:
א. אי התאמה נסתרת.
ב. העלמת אי התאמה.
אין חריגים לחובת ההודעה.
3.3.4.3 נטל הבדיקה
סע' 15 מגלה על סע' 13 וקובע "שהבדיקה חייבת להיות סבירה בנסיבות העניין"
ולכן בדיקה בין סוחרים חייבת להיות ברמה גבוהה.
ואולם בדיקה בין מוכר לצרכן – די בבדיקה סבירה.
לעיתים בדיקה מדגמית עונה על הדרישה בסע' 13 והפסיקה קבעה במקרים כעין קמח ובטון שבדיקה מדגמית מועילה בכדי לעמוד בנטל הבדיקה.
חשוב לציין שנטל הבדיקה נפרד מנטל ההודעה.
ע"א 508/86 א. ברומברג נ' יעקב ורדי
העובדות:
ברומברג הוא סוחר פרוות ששוק היהלומים קרץ לו, וביקש להיכנס אליו ולרכוש יהלומים מורדי, אך מאחר שאין הוא מכיר את שוק היהלומים לפני ולפנים הוא ביקש מחברו לבחון האם יש התאמה בין איכות היהלומים לתעודה שבצדם.
החבר בחן את היהלומים בזכוכית המגדילה בעשר, ומודיע שאכן היהלומים מתאימים לאיכות הכתובה בתעודה, וברומברג רוכש את היהלומים וחוזר לאיטליה.
לאחר זמן ברומברג חושד שלא מדובר ביהלומים איכותיים, ולכן הוא שולח את היהלומים למעבדה המגדילה את היהלומים בארבעים ומוצאת שהם אינם איכותיים ע"פ האמור בתעודה שבצדם.
לוקח לברומברג עשרים יום משעה שמקבל את ההודעה בדבר האיכות הירודה של היהלומים עד אשר הוא מודיע לוורדי על ההפרה.
וטוען ורדי שהקונה לא עמד בנטלים הקבועים בחוק המכר ובעיקר בנטל ההודעה בכך שהוא לא הודיע "מיד" על ההפרה.
ביהמ"ש המחוזי קובע שעל "המוכר" מוטלת החובה לדעת את איכות היהלומים שהוא מוכר, ולכן על ורדי המוכר מוטלת האחריות לאיכות היהלומים הירודה, וגם אם ברומברג לא עמד בנטל הקבוע בסע' 13 (בדיקה בשעת המסירה), הרי שהוא עומד בחריג הקבוע בסע' 16 – העלמה בשל אי התאמה.
ברם, משעה שברומברג קיבל תשובה מהמעבדה בדבר איכותם הירודה של היהלומים, היה עליו להודיע לוורדי "מיד", ומאחר שהמתין עשרים יום עד שהודיע למוכר הרי שאין הוא עומד בנטל ההודעה, מאחר שהמתנה של עשרים יום איננה "מיד".
ביהמ"ש המחוזי מביט על הפרשה בעיניים של שיקולי צדק ומדיניות ואין הוא מתחשב בנוהג המקובל בשוק היהלומים הקובע שהקונה חייב לבדוק את היהלומים בטרם הוא רוכש אותם ומטיל את האחריות על הקונה.
ברומברג מערער לביהמ"ש העליון.
ואומר ביהמ"ש שמאחר שהנוהג בתחום היהלומים הוא שהקונה יבדוק את הסחורה, לכן לא מדובר בהעלמה בשל אי התאמה.
כן ניתן לומר שהקונה עמד בנטל הזמן והמתנה של עשרים יום אכן נכנסת תחת ההגדרה "מיד".
על אף כל זאת, לא מדובר בהפרה בשל אי התאמה, מאחר שסע' 13 מחייב "בדיקה סבירה בנסיבות העניין" ונסיבות שוק היהלומים מחייבים לבחון את היהלום דרך זכוכית המגדילה בארבעים ולא בעשר כפי שהיה בשעת המסירה, ולכן לא התבצעה בדיקה סבירה בנסיבות העניין ולא מתקיימים החריגים (אי התאמה נסתרת והעלמת אי התאמה) ואין הקונה זכאי לתרופה.
3.3.4.3.1 ההזדמנות לבדוק.
סע' 17 (א) לחוק: קונה המודיע על אי-התאמה יפרט אותה פירוט סביר וייתן למוכר הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר.
ולכן "חובה" על הקונה לתת למוכר הזדמנות "לבדוק" את הממכר, ואם לא נתן הקונה למוכר הזדמנות לבדוק את המכר, בטלה ההפרה.
3.3.4.3.2 ההזדמנות לתקן.
סע' 17 האמור מחייב לתת למוכר הזדמנות לבדוק את הממכר, אך האם מוטלת חובה על הקונה לתת למוכר הזדמנות לתקן את הנכס?
שאלה זו מתחדדת כאשר משווים את עקרון ההתאמה המצוי בחוק המכר שבו מוטלת חובה לתת הזדמנות "לבדוק" את הנכס, לבין חוק המכר (דירות) וחוק השכירות וחוק חוזה קבלנות, שבהם עקרון ההתאמה מחייב לתת למוכר הזדמנות "לתקן" את הנכס.
התשובה לכך תלויה באינטרס של הקונה, ומצויה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
ולכן, אם הקונה ידרוש פיצויים ו/או אכיפה, הרי שמוטלת עליו החובה המצויה בסע' 14 לחוק החוזים תרופות שעליו להקטין את הנזק, ולכן חובה עליו לתת למוכר לתקן את הנכס.
לעומת זאת, אם הקונה ידרוש בתרופת הביטול, נבחן באיזו הפרה מדובר.
אם מדובר בהפרה יסודית – יכול הקונה להסתלק מהחוזה מבלי לתת למוכר הזדמנות לתקן.
אך אם לא מדובר בהפרה יסודית (שאז אין הקונה יכול להסתלק מהחוזה) הרי שחייב הוא לתת למוכר הזדמנות לתקן.
ומדוע בחוק המכר בהפרה בשל אי התאמה יש את חובת ההודעה "מיד", ואילו בהפרה רגילה לא מוטלת חובה שכזו?
התשובה לכך היא שבהפרה בשל אי התאמה קיים סיכוי שהמוכר אינו יודע שנמסר נכס בניגוד לחוזה, ולכן מוטלת חובת ההודעה.
ואילו בהפרה רגילה המפר יודע על ההפרה, שהרי הוא לא ביצע את חלקו בחוזה, ולכן לא מוטלת חובת ההודעה.
3.3.4.4 נטל ההודעה.
נטל זה הוא כאמור נטל נפרד מנטל הבדיקה ואין דרישה פורמלית כיצד להודיע, וניתן להתנות על דרך ההודעה.
וישנן הוראות נוספות בדבר ההודעה.
סע' 17 (ב): ניתנה הודעת אי-התאמה בדרך המקובלת בנסיבות העניין, זכאי הקונה להסתמך עליה אף אם אחרה להגיע לתעודתה או לא הגיעה אליה כלל.
3.3.5 קונה שלא עמד בנטלים
סע' 14 (ב): לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה.
והשאלה היא, לאילו תרופות זכאי הקונה?
ע"א 465/80 סולונץ נ' התכוף,
העובדות:
חברת התכוף חתמה על חוזה עם משרד הביטחון לאספקת מכליות דלק.
ביקשה חברת התכוף לרכוש צינורות למכליות ומצאה שחברת "גמיד" מוכרת צינורות אלו, בדקה ומצאה חברת התכוף שכדאי לה לרכוש את הצינורות דרך חברת סולונץ המתווכת, ואכן רכשה מהם את הצינורות והרכיבה אותם על המכליות ללא בדיקת תאימות של הצינורות, ולאחר זמן מה הצינורות התבקעו.
משרד הביטחון פונה לחברת התכוף שפונים ליצרן חברת גמיד ובמשך תשעה חודשים מתבצעת בדיקה לבחון את הבעיה, ומתברר שסופקו צינורות המתאימים למעבר מים ולא למעבר דלק.
חברת התכוף המתינה ששה שבועות ופנתה לחברת סולונץ והודיעה לה על הפרה בשל אי התאמה, כך שבסופו של יום חברת התכוף הפרה את נטל ההודעה בכך שלא הודיעה "מיד" על ההפרה והמתינה ששה שבועות.
וטוענת התכוף שאכן היא לא עמדה בנטלים המצויים בחוק המכר, ולכן אין היא זכאית לתרופה המצויה בחוק המכר, היא תרופת הניכוי, ואולם זכאית היא לתרופות המצויות בחוק החוזים תרופות.
ואומר ביהמ"ש שכאשר קונה לא עמד בנטלים המצויים בחוק המכר, אין הוא זכאי לתרופות כלל ולא רק בתרופות המצויות בחוק המכר, אלא אף בתרופות המצויות בחוק החוזים תרופות.
השופטת בן פורת מוסיפה (בדעת עצמה) כי קונה שלא עמד בנטלים, אף אין הוא זכאי לתביעת נזיקין.
ולכן:
ביחס לתרופות מחוק החוזים תרופות – מדובר בהלכה חלוטה.
אך ביחס לתרופות מנזיקין זוהי דעתה של בן פורת.
פסק דין מבית משפט השלום בחיפה, שבו מוכר של דירה צבע את הדירה חזור וצבוע בכדי לכסות על ליקויים וסדקים בדירה.
הקונה טוען להפרה בשל אי התאמה, מהסיבה שיש התחייבות מצד המוכר שאין ליקויים, ומדובר בפגם בכריתה מסוג הטעיה.
לקונה לקח זמן להודיע למוכר על ההפרה.
וקובע ביהמ"ש שאכן מאחר שהקונה לא עמד בנטלים, אין הוא זכאי לתרופות בשל הפרת חוזה (הלכת סולונץ), אך מאחר שמדובר בהטעיה זכאי הוא לפיצויים שלילים מכח סע' 12 לחוק החוזים.
אכן ע"פ דעת הרוב בפס"ד סולונץ מובן שכל פיצויים לבר פיצויי התרופות ניתן לתבוע, וכך אין כל הבדל בין פיצויי נזיקין לפיצויים מכח סע' 12.
ואילו לפי השופטת בן פורת המרחיבה את שלילת הפיצויים גם לפיצויי נזיקין, טעה ביהמ"ש השלום בחיפה בכך שחייב את המוכר בפיצויים מכח סע' 12, שהרי מה לי פיצויי נזיקין ומה לי פיצויים מכח סע' 12.
א"כ לסיכום
קונה שלא עמד בנטלים של חוק המכר, לא זכאי לתרופות כלל.
ובאשר לתביעת נזיקין ותביעה מכח סע' 12 זוהי דעתה של השופטת בן פורת.
3.3.6 הערות השלמה
3.3.6.1 התיישנות באי התאמה נסתרת(במיטלטלין)
סע' 15 העוסק באי התאמה נסתרת, קרי מה שהקונה לא יכול היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה.
ואולם יש לכך התיישנות מהותית(ביחס למיטלטלין בלבד) הקבועה בסעיף.
סע' 15: אולם במכירת נכס נד אין הקונה זכאי לחזור בו מן החוזה אם נתן הודעה כאמור לאחר שעברו שנתיים ממסירת הממכר, ואין הוא זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה אם נתן את ההודעה לאחר שעברו ארבע שנים ממסירת הממכר.
ומשכך, אם עברו שנתיים, הקונה איננו יכול לבטל את החוזה אך זכאי הוא לתרופות אחרות.
אך אם עברו ארבע שנים – הקונה איננו זכאי כלל לתרופות.
3.3.6.2 סע' AS IS בחוזים.
סע' 16 עוסק בהעלמה בשל אי התאמה.
ברם, בהרבה חוזים קיים סע' AS IS בחוזה הקובע שהקונה בדק את הנכס והנכס נמכר כמות שהוא, האם סע' זה תקף?
בניגוד לכל ההוראות האחרות הניתנות להתניה. סע' 16 הוא קוגנטי ואיננו ניתן להתניה, ולכן אם המוכר יודע או יכול היה לדעת על פגמים שיש בנכס, לא יעזור לו סע' AS IS בחוזה, שהרי כאמור לא ניתן להתנות על כך.
לדוגמא:
רע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום ואח',
העובדות:
עסקה למכירת מגרש כאשר שני הצדדים לעסקה ידעו כי תהיה הפקעה בעתיד, ואולם לא חישבו במדויק את גבולות ההפקעה, ולבסוף ההפקעה חרגה מהמוסכם בחוזה.
ואומר ביהמ"ש שמאחר שהמוכר יכול היה לדעת שההפקעה תחרוג על אף שהצדדים ידעו שתהיה הפקעה, מדובר בהעלמה בשל אי התאמה.
3.3.6.3 ידיעה – בשעת הכריתה או בשעת המסירה?
סע' 16 קובע שחייב המוכר להודיע על דברים שידע או יכול היה לדעת "בשעת גמירת החוזה", האם מדובר בשעת הכריתה כפי שמשמע, או בשעת המסירה שהיא השעה המנחה בעקרון ההתאמה?
ככלל, הזמן הקוגנטי הוא שעת הכריתה, ורק על הזמן שבין הכריתה למסירה ניתן להתנות.
בקודיפיקציה היו ערים לכך ולשאר עניינים בעיתיים בחוק המכר, ולכן נקבע שקונה שלא עמד בנטלים יכול להסתמך על אי התאמה במידה וההתנהגות לא פגעה במוכר, ומהפיצוי שהוא יקבל יופחת שווי ההתמהמהות, אך אין הוא מפקיע את זכאותו לתרופה.
3.3.7 אי התאמה משפטית
עד עתה עסקנו באי התאמה עובדתית בין מה שסוכם בחוזה למה שסופק בפועל.
כאן עסקינן באי התאמה משפטית.
סע' 18 (א) לחוק המכר: המוכר חייב למסור את הממכר כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת של צד שלישי.
ולכן המוכר חייב למכור לקונה נכס נקי מבחינה משפטית ללא שעבודים, הפקעות, עיקולים וכיו"ב.
סע' זה הוא דיספוזיטיבי וניתן להתנות עליו.
ע"א 838/75 חיים ספקטור נ' יוסף צרפתי
העובדות:
המוכר יודע שעל המגרש שהוא מוכר ניתן לבנות רק שתים עשרה דירות, והוא מוכר אותם כאילו יש זכויות לבנית שש עשרה דירות, המוכר ידע שתהא הפקעה על השטח, אך לא התנה נ' סע' 18 הנ"ל.
ולכן קבע ביהמ"ש שהנכס איננו נקי מבחינה משפטית ומדובר באי התאמה.
ס"ק (ב): על המוכר להודיע לקונה מיד על כל תביעת זכות לגבי הממכר שידע, או שהיה עליו לדעת עליה, לפני מסירת הממכר.
כלומר, כל זכות משפטית אחרת שיש על הנכס חובה על המוכר להודיע לקונה.
3.3.8 תרופת הניכוי
היא התרופה המצויה בחוק המכר, והיא מיוחדת להפרת חוזה בשל אי התאמה.
תרופת זו מצויה בחוק המכר, חוק המכר (דירות), חוק השכירות, וחוק חוזה קבלנות, ואיננה רלוונטית בהפרות חוזה אחרות.
הרעיון העומד מאחרי תרופת הניכוי הוא להחזיר את "השקילות" שבין התמורות, קרי בין מה שניתן למה שהיה אמור להינתן.
ולכן אם נמסר נכס שונה ממה שסוכם, הקונה ישלם כאילו שמלכתחילה סוכם שיימסר הנכס הלא מתאים.
3.3.8.1 היחס בין הניכוי לתרופות אחרות.
תרופת הניכוי איננה צועדת בסך עם תרופת האכיפה ותרופת הביטול, שהרי תרופת האכיפה מבקשת להעמיד את הקונה במצב כאילו מדובר בחוזה רגיל, ובביטול מבקש הקונה להעמיד עצמו במצב כאילו לא היה חוזה, ונגדם עומדת תרופת הניכוי העומדת בין הביטול ובין האכיפה, כלומר יש חוזה אך לא חוזה רגיל אלא חוזה מנוכה.
החלופה העומדת אל מול הניכוי היא תרופת הפיצויים, שהיא למעשה פיצוי בגין פחיתת שווי הנמכר.
ולכן הניכוי מהווה חלופה לאחד מראשי הנזק שניתן לתבוע בגינם פיצויים.
תרופת הניכוי – השווי של הנכס בעת המסירה, בניכוי השווי בעת כריתת החוזה.
תרופת הפיצויים – תשלום בגין הפער בין שווי הנכס בעת המסירה, לשווי הנכס בעת הכריתה.
תרופת הניכוי היא ע"י "עזרה עצמית" ועל הקונה להפחית מהתשלום שהתחייב לקונה עד כדי גובה ההפרש.
ובמידה ושילם הקונה למוכר את מלוא השווי, רשאי הוא לבקש השבה.
3.3.8.2 צורת חישוב תרופת הניכוי.
סכום הניכוי:
הסכום לתשלום:
3.3.8.2.1 פיצויים לעומת ניכוי.
דוגמאות לביאור:
א. אם המחיר שסוכם בחוזה הוא 100 ₪ וזהו למעשה גם שווי השוק, ובפועל נמסר נכס ששווה 50 ₪.
תביעת פיצויים (פיצויי קיום): תהא 50 ₪ (הפער בין ערך המוצר שקיבל בפועל לבין ערך המוצר שהיה אמור לקבל ע"פ החוזה).
תביעה לניכוי:
הסכום לניכוי (מהתשלום בפועל המופיע בחוזה):
הסכום לתשלום(במידה וטרם שילם הקונה):
ז"א שאם שולם יותר מ-50 ₪ על המוכר להחזיר לקונה את ההפרש (במקרה זה 50 ₪).
המסקנה: כאשר אין פער בין המחיר שסוכם בחוזה לשווי השוק, אין הבדל בין תביעת פיצויים לבין תביעת ניכוי.
ב. אם המחיר שסוכם בחוזה הוא 80 ₪ ושווי השוק של הנכס הוא 100 ₪, ובפועל נמסר נכס ששווה 50 ₪.
תביעת פיצויים (פיצויי קיום): תהא 50 ₪ (הפער בין ערך המוצר שקיבל בפועל לבין ערך המוצר שהיה אמור לקבל ע"פ החוזה).
תביעה לניכוי:
הסכום לניכוי (מהתשלום בפועל המופיע בחוזה):
הסכום לתשלום(במידה וטרם שילם הקונה):
ז"א שאם שולם יותר מ-40 ₪ על המוכר להחזיר לקונה את ההפרש (במקרה זה 40 ₪).
המסקנה: מכיוון ששווי השוק של הנכס "גבוה" מהמחיר שסוכם בחוזה, עדיפה תביעת פיצויים.
ג. אם המחיר שסוכם בחוזה הוא 120 ₪ ושווי השוק של הנכס הוא 100 ש"ח, ובפועל נמסר נכס ששווה 50 ₪.
תביעת פיצויים (פיצויי קיום): תהא 50 ₪ (הפער בין ערך המוצר שקיבל בפועל לבין ערך המוצר שהיה אמור לקבל ע"פ החוזה).
תביעה לניכוי:
הסכום לניכוי (מהתשלום בפועל המופיע בחוזה):
הסכום לתשלום(במידה וטרם שילם הקונה):
ז"א שאם שולם יותר מ-60 ₪ על המוכר להחזיר לקונה את ההפרש (במקרה זה 60 ₪).
המסקנה: מכיוון ששווי השוק של הנכס "נמוך" מהמחיר שסוכם החוזה עדיפה תביעה מכוח הלכת הניכוי.
ד. אם המחיר שסוכם בחוזה הוא 100 ₪ ושווי השוק של הנכס הוא 200 ש"ח, ובפועל נמסר נכס ששווה 20 ₪.
תביעת פיצויים (פיצויי קיום): תהא 180 ₪ (הפער בין ערך המוצר שקיבל בפועל לבין ערך המוצר שהיה אמור לקבל ע"פ החוזה).
תביעה לניכוי:
הסכום לניכוי (מהתשלום בפועל המופיע בחוזה):
הסכום לתשלום(במידה וטרם שילם הקונה):
ז"א שאם שולם יותר מ-10 ₪ על המוכר להחזיר לקונה את ההפרש (במקרה זה 90 ₪).
יוצא איפוא, שאם סוכם בחוזה על תשלום שהוא יותר מערך המוצר כפי שבאמת שווה בשוק, עדיף לקונה לתבוע מכוח תרופת הניכוי, אך אם סוכם בחוזה על תשלום שהוא פחות מערך המוצר מכפי שהוא שווה בשוק, עדיף לקונה לתבוע פיצויי קיום.
רע"א 7642/97 חנה שטרית נ' בלה נוסבאום ואח',
בפס"ד זה הגיעה בפעם היחידה הלכת הניכוי לבימ"ש העליון ועלתה השאלה האם את החישוב יש לבחון בצורה
סובייקטיבית או אובייקטיבית?
העובדות:
מכירת מגרש. והייתה אי התאמה בכך שתוכננה הפקעה והשטח שנמסר היה קטן מהשטח עליו סוכם. מה שגרם
שהקונה יכול לבנות דירה אחת ולא שתי דירות כפי שסוכם, המוכר אמר כי הקונה לא התכוון מעולם לבנות שתי
דירות, והציג לכך הוכחות. לכן טען שיש לעשות חישוב עפ"י השימוש שרצה הקונה.
ביהמ"ש דוחה את דבריו ואומר כי זהו מבחן אובייקטיבי, ולכן יש להתחשב בכל השימושים האפשריים. וגם אם הקונה לא צפה זאת, ובסוף היה רווח גדול מאותה חלקה, זכאי הקונה לרווח.
תרופת הניכוי כמעט ואיננה שמישה בעיקר בגלל חוסר המודעות אליה, והתקווה שעם קבלת הצ"ח דיני
ממונות )הקודיפיקציה( תהפוך התרופה למרכזית ושמישה.
המחבר עו"ד ראובן ביטון
