התחדשות עירונית

התחדשות עירונית החלה את דרכה אי שם בשנות ה- 60, בכל רחבי הארץ קמו יוזמות שונות שמטרתן הייתה פיתוח וחידוש שכונות מגורים ואזורי תעשייה לרווחת האזרחים וכדי לצמצמם את הפערים החברתיים בין שכונות שונות.

מאז ועד היום, המונח התחדשות עירונית עבר מספר טרנספורמציות בכדי לתת מענה לצרכים ומצוקות שונות כמו, התמודדות עם עליית מחירי הדיור ויצירת דיור בר השגה לאזרחים, חידוש מבנים ישנים, בניית בניינים תקינים שיוכלו לעמוד ברעידות אדמה ואף בפגיעת טילים בזמני מלחמה.

בכדי להוציא את התוכנית לפועל, ממשלת ישראל ערכה את תכנית תמ"א 38, זהו חזון ארצי לפיתוח, חיזוק ובניית מבנים חדשים שיעמדו בתקנים. על מנת לדחוף את התכנית קדימה הממשלה מקצה שטחים לבניה חדשה,  מעודדת יזמים לחדש מבנים ולבנות בניינים חדשים בשכונות מגורים באמצעות הקלה על ההליכים הבירוקרטיים והענקת הטבות רבות וזכויות בניה שונות. כך היזם מרוויח, והדיירים מקבלים דירה חדשה, מרווחת, עם ממ"ד, חניה וכמובן, שווי הדירה עולה לאחד השיפוץ או הבנייה.

המאמר הבא יסקור בהרחבה בהתחדשות עירונית ומשמעויותיה הרבות

התחדשות עירונית – כיצד הרעיון נולד?

למעשה, התחדשות העירונית זהו רעיון שהממשלה אימצה מהתבוננות בתהליכים שקרו במאה ה- 19 באירופה. הרעיון התפתח מתוך הרצון לצמצם פערים חברתיים בין שכונות שונות, על ידי מתן פתרונות לליקויים שונים כמו, תשתית לקויה, תברואה לא תקינה ומבנים שאינם ראויים למגורי אדם.

תמ"א 38 ויתרונותיו

כיום במדינת ישראל, ההתחדשות העירונית מביאה את ההתפתחות אל ערים בכל רחבי הארץ הזקוקות לחידוש מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים בטיחותיים, וכדי  לשפר את המרקם החברתי בשכונות רבות, על ידי תשתיות ומגורים נאותים יותר ואף יצירת כלכלה מקומית חזקה ובעלת אופק התפתחותי.

כיצד הופכים הלכה למעשה?

על מנת שהרעיון ירקום עור וגידים, ממשלת ישראל יצרה מניע חזק ובריא בכדי שיזמים וקבלנים ירימו את הכפפה וינהרו אחר החזון. והוא, מתן הטבות רבות וזכויות בנייה במבנה המדובר. כך, לכשפרויקט תמ"א 38 יוצא אל הפועל, בין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי או חיזוק וחידוש מבנה, הקבלנים והיזמים ייהנו מתוספות הבנייה, מספר דירות חדשות אותן יוכלו למכור וקצור את הרווח. הדיירים מרוויחי גם הם דירת מגורים חדשה, מרווחת עם ממ"ד, לעיתים גם מרפסת וחניה וגולת הכותרת היא, שווי הנכס יעלה פלאים מבלי שהם השקיעו מכספם האישי.

 מהם האפיקים השונים של התחדשות עירונית

המונח התחדשות עירונית מתייחס למגוון רחב של דרכים דרכן ניתן להוציא אל הפועל פרויקטים שונים.

• תמ"א 38/1 או תמ"א חיזוק

אפיק זה עוסק בחיזוק ושיפור מבנים ישנים, הוספה או בנייה של יסודות המבנה, בניית ממ"דים והפיכת הבניין לעמיד במקרים של רעידת אדמה או טילים. במהלך הפרויקט הבניין אינו נהרס כליל אלא עובר שיפוץ נקודתי.

במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 הדיירים ממשיכים לגור בבניין, למעט מקרים חריגים. על כן יש ליצור הסכם מחייבן בין שני הצדדים שיכלול את תחומי אחריותו של היזם ומתן ערבונ

ערבונות אלו כוללים:

• בטחון ביצוע- ערבון זה יקנה לדיירים את האפשרות לתפעל את המבנה עד למציאת יזם חדש.
• בטחון מיסוי- בטחונות אלו נועדו לכסות הוצאות מיסים הנלווים לפרויקט.
• בטחון בדק- תשלום באמצעותו הדיירים יוכלו לתקן נזקים בתום הפרויקט.
• בטחון רישום- סעיף זה נועד להעניק לדיירים ערבונות שיבטיחו את רישום התוספות החדשות בפנקס הבתים המשותפים.

את הכספים של הערבונות מומלץ לשמור בחשבון נפרד שיהיה אמון על בטחון הדיירים עד להשלמת בניית הפרויקט.

כיצד מתנהל פרויקט תמ"א 38/1

בכדי לקדם את הפרויקט לידי ביצוע יש לעמוד בתנאים הבאים:

1. חוות דעת הנדסית- יש להזמין מהנדס המתמחה אבחון וחיזוק מבנים ישנים פני רעידות אדמה, עליו לסקור את המבנה ולבחון האם הוא זקוק לחידוש וחיזוק.
2. התאמת סוג החיזוק למבנה- על מהנדס מקצועי להתאים את אופן החיזוק שהמבנה הספציפי הזה זקוק לו.
3. יש לבצע בחינה של מבנה השכונה המבוקשת ואף תא השטח עליו בנוי הבניין ולבחון אילו תוספות נדרשות לו.
4. עריכת בקשה להיתר בניה לפי לשון החוק והגשתה לוועדה המקומית.

מתווה הבנייה והחיזוק יהוו שכלול של כלל הסעיפים המוזכרים לעיל, כאשר הדיירים יהיו שותפם ליצירת המתווה.

לאחר הגשת המסמכים וקבלת האישורים הנדרשים הוועדה המקומית תבחן את מתווה התוכנית, לפי חוות דעתו של מהנדס בניין מטעם הוועדה ובמקביל לבחינת נספח 2 למתווה התכנית. בתום ההליך הוועדה המקומית תכריז אילו תוספות בניה מאושרות, על פי תמ"א 38/1.

תמ"א 38/2 או פינוי בינוי – זאת השאלה

אנשים רבים נוטים להתבלבל ולאחד בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי, אך מלבד הדמיון הרעיוני שהם מציגים מדובר בשני אפיקים שונים.

תמ"א 38/2 עוסקת בהריסה של מבנים ישנים ובנייתם מחדש לפי התקנים העדכניים. פרויקט תמ"א 38/2 מתמקד בבנייה של בניין יחיד, בעוד פינוי בינוי הינה תכנית רחבת היקף המתמקדת בהריסה ובנייה מחדש של מתחמים, ולעיתים אף שכונות מגורים שלמות הזקוקות לחידוש ובניית תשתיות חדשות מפאת מצבן. בנוסף פינוי בינוי פועלים לפיתוח שירותים לציבור.

בשני האפיקים, הדיירים יוצרים הסכם מול היזם בו הם נדרשים לפנות את בתיהם לדירות שכורות עד לסיום הליך הבנייה. עלות השכירות והוצאות המעבר הינה תחת אחריותו של היזם.

כיצד מתנהל ההליך בתמ"א 38 ופינוי בינוי?

1. על הדיירים לחתום על טופס הצהרת כוונות, באמצעותו בעלי הזכויות בבניין או במרכז מתכוונים ליצור שיתוף פעולה עם היזם על מנת להוציא לפועל את הפרויקט.
2. על הדיירים או בעלי הזכויות לבחור אדם שישמש כנציג הרשמי מטעמם, דרכו תתבצע התקשורת מול יתר הגורמים המעורבים בפרויקט.
3. יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א ופינוי בינוי שתפקידו יהיה לייצג את הדיירים בעלי הזכויות לאורך ההליך.
4. יצירת תכנית אדריכלית בשיתוף עם הדיירים או בעלי הזכויות.
5. שיקוף הפרויקט באמצעות הדמיה לבעלי הזכויות/הדיירים, לאחר הסכמת הצדדים יתבצע אישור כללי של מתווה הפרויקט.
6. עריכת חוזה שיהווה הסכם מחייב בין הדיירים/בעלי הזכויות לבין היזם אודות ההליך והתנאים לקיומו בין הצדדים. מעמד החוזה והחתימה יתבצעו בסיוע עורך הדין מטעם הדיירים/בעלי הזכויות.
7. הפקדת בטחונות.
8. בפרויקט פינוי בינוי יש להציג אישורי תב"ע מטעם הרשות המקומית והוועדה במחוזית.

כמה מילים לסיכום

התחדשות עירונית הביאה עימה משב רוח חדשני ומהפכני לעולם הנדל"ן במדינת ישראל. כך, במידה ובניין מגוריכם או המתחם שבבעלותכם עומד בתנאים הנדרשים לביצוע תמ"א 38 או פינוי בינוי, בהחלט כדאי לבצע את קפיצת הגדילה הזו, בליווי מקצועי של מומחים מהתחום ובאופן הרמוני ככל הניתן עם שאר הדיירים או בעלי הזכויות על הנכס.